我国现有的不动产登记职责分布在多个部门，许多城市实行房、地分开登记，国有建设用地使用权在土地管理部门登记，其上房屋则在房产管理部门登记；此外，耕地、林地、滩涂、海岛等不仅涉及国土、农业、林业等多个部门，登记程序、标准等也各有不同。随着经济社会的发展，市场经济对归属清晰、权责明确的产权制度要求越来越高，原有做法已经不适应经济社会发展的需要。

       2013年11月20日，国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。整合分散在多个部门的不动产登记职责由一个部门承担，通过提供“一站式”服务，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。

      2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》已正式实施并在全国多个省市进行试点, 而由国土资源部发布的不动产登记簿证样式（试行），包括《不动产登记簿》、《不动产权证书》、《不动产登记证明》等也正式登上历史舞台。武汉中地数码科技有限公司根据国家最新的规范要求，不断完善MapGIS不动产登记信息管理平台，通过一站式服务，实现高效、准确地办理不动产统一登记。

      系统介绍

      不动产登记信息管理平台以MapGIS国土云为基础，搭建起包括建设用地使用权、房屋等建筑物所有权等在内的十大类不动产权利的登记管理体系。

      MapGIS不动产登记信息管理平台的应用涉及到国家、省、市、县四级，覆盖了土地、房屋、草原、林地、海域五大不动产领域，实现土地、房屋、草原、林地、海域海岛等审批、交易和登记信息实时互通共享。做到实现统一登记交易、统一交易签证、统一信息发布、统一收费标准、统一监督管理、统一平台建设。通过一站式服务，方便群众申请登记和相关部门的管理监督，切实保证不动产交易安全。为监管不动产登记信息动态、产权变动情况、交易情况和有关价格数据提供信息支持。

      系统架构设计

      MapGIS不动产登记信息管理平台总体框架以信息化标准规范体系和数据交换体系为体系结构，以国土、房产、林业、草原、海域等数据等各类的登记、空间、档案数据库为基础，将地理信息服务（图形浏览、定位查询、空间分析等）、属性查询与统计分析、专题图件发布等GIS服务加以封装，通过不动产登记基础平台提供的各类服务和接口支撑，建立面向不动产登记的登记信息管理系统和信息公示系统（图1）。

图1 不动产登记信息管理平台架构设计

             （1）   基础保障体系

        基础保障体系包含了系统运行所需的基础网络设施环境、安全保障体系、不动产相关法律制度规范、数据交换标准规范。       （2）   数据交换

        各类系统通过提供数据接口或者发布符合OGC标准的数据服务、WebService服务等方式，提供给MapGIS不动产登记信息管理平台调用；MapGIS不动产登记信息管理平台通过通过提供数据接口或者发布符合OGC标准的数据服务、WebService服务等方式，将对应的房屋、林业、草原、海域等领域登记数据成果返回给各业务管理局调用，最终实现数据共享。

      （3）   不动产数据管理系统

      不动产数据管理系统集合了所有不动产登记管理所需的空间信息、属性信息、档案信息、用户信息等各类数据的管理工具，遵循不动产数据库的标准规范，对数据进行标准分类编码。数据管理系统主要面向不动产登记数据库管理人员，对新纳入不动产登记数据库的更新信息进行分布式存储、管理、分发、汇总、编辑、发布。数据管理系统可以对遥感、三维、矢量、属性表、文档、多媒体等数据进行统一的管理，支持国家、省、市、县粒度的数据分类读取和调阅，支持多时点多专题数据的对比和更新。

      （4）   不动产登记信息管理系统

      不动产登记信息管理系统是面向不动产统一登记机构的政务办公系统。它通过不动产登记基础平台的运行支撑环境和政府网办公网络直接读、写数据管理系统的数据资源，为登记办理人员提供操作界面。用户登录不动产登记信息管理系统能完成从窗口收件、审核、审批、缮证、归档等一系列的登记日常操作。登记信息管理系统也集成了综合查询、数据更新、辅助办公、系统维护等常用功能模块。

      （5）   不动产登记信息公示系统

      不动产登记信息公示系统可以在广域网实现不动产登记信息查询。它以不动产数据为支撑，实现各土地、房屋、林业、草原、海域等登记信息的查询、发布功能。

      数据交换整合方案

      依据MapGIS不动产登记信息管理平台的建设目标和构想要求MapGIS不动产登记信息管理平台与林业局、农业局、房管局、海洋局等部门之间要实现空间数据和登记数据的有效交换。

      空间数据

      针对各部门的空间数据，可以采用发布OGC服务的方式，实现数据的交换。各类系统通过自身数据发布模块发布符合OGC标准的数据，需要发布的数据经检测合格后，不动产登记数据管理平台可以调阅相应的数据服务来实现对数据的获取。通过这种方式，不动产登记数据管理平台的数据是实时获取各部门的空间数据，保证了数据的现势性（图2）。

图2 发布的服务列表 

      登记数据

      不动产登记数据需要和相关各部门登记业务数据库实现远程调用，我们可以采用Web Service的方式进行。这种方式可以在不破坏双方原始数据的基础上很好的实现数据交换，这种方式重在对服务程序的调用以及调用结果的反馈。对于这种方式，各部门数据中心需要与不动产登记局开通相应的服务调用接口和函数，实现与各部门数据管理平台之间的数据交互工作。

      业务类型分类设计

      不动产登记是以土地为核心的，土地权利是不动产物权的基础，其他的不动产物权的存续都必须以土地权利为依托。除土地所有权之外，其他的不动产物权都是建立在土地所有权基础上或者与土地关联。没有土地权利，其他的不动产物权就是“空中楼阁”。对于海域登记，我们可以认为是“蓝色”国土，在调查、登记方面基本是相似的（图3）。

不动产的物权体系如下：

      一、土地所有权：集体土地所有权、国有土地所有权；

      二、依托于土地所有权上产生土地的用益物权，包括：土地承包经营权（耕地承包经营权登记、林地承包经营权登记、草地承包经营权登记）、宅基地使用权、建设用地使用权（国有、集体）、地役权、海域使用权；

      三、土地之上附着物所有权：房屋所有权、森林或林木所有权；

      四、担保物权：一般担保物权、最高担保物权。

图3 不动产登记业务组成

 

      不动产登记信息管理系统设计

      不动产登记信息管理系统，实现对土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记，为监管不动产登记信息动态、产权变动情况、交易情况和有关价格数据提供信息支持。利用遥感、GIS、二三维可视化等技术，实现对不动产图形数据、属性数据、业务数字档案的有效关联和查询、统计、分析、输出、信息展示等，并以图形、表格、文字、GIS和数据模型相结合的方式，直观、准确、动态地展示涉及到不动产登记数据各个方面的信息。

      其中，最令人关注的是采取‘房地合一’的模式，告别过去‘土地’和‘房屋’两张皮分离的局面。在房地合一登记中，同步输入权利信息、土地信息、房屋信息、权利人信息等，结合扫描件、楼盘表、图属联动等展现方式，实现高效、准确地办理不动产权证。

      围绕各级不动产登记部门的内部办公、管理、协调、监督、决策等业务，按照“标准统一、功能完善、分级联动、业务协同”的原则，顶层设计时需要统一构建国、省、市、县互联互通的四级不动产登记应用框架，以实现信息采集标准化，登记业务规范化、流程化，档案管理电子化。实施时则需要应地制宜，分步实施。

      图文一体化管理

      图形信息同时可与登记审批业务案件挂接，可在案件办理过程中，实时查看案卷涉及的土地或房屋。通过图形定位，就能即时在图形窗口中定位跳转到项目涉及的地块，系统自动弹出该地块的详细信息，包括地址、编号、面积等，辅助办公人员进行审批。如果WEB端同时发布了影像，可套合影像查看，更加清晰明了（图4）。

图4 图属联动查询

      楼盘索引表管理

      系统根据楼盘实际规划与布局，具体到每一栋、每一层、每一户，建立虚拟的楼盘表，通过简单的选择点击，就能将房地属性、业务状态、权利信息、办理记录一一呈现（图5）。

图5 楼盘索引表管理

      输出不动产登记簿证

      在登记过程中输出满足《不动产登记暂行条例》、《不动产登记簿证样式（试行）》等国家法律法规所要求的不动产登记簿、不动产权证书、不动产登记证明、不动产登记申请审批表等（图6）。

图6 不动产登记办理输出不动产登记簿证

      案卷查询统计

      不动产登记信息管理系统对不动产登记案卷提供了方便的查询页面，可按照不同条件进行查询，包括土地信息、房屋信息、林业信息、草地信息、登记簿信息、不动产权属证书信息查询等。用户可自己设定查询条件来查询所要调阅的案卷信息，可按登记类型、权利人姓名、不动产权证书号、使用期限等进行查询。查询结果具有关联穿透功能，如在土地信息查询中查询到某宗地，可将与该宗地相关的房屋信息、不动产权利人信息、不动产转移信息、证书信息等列出。下图为不动产综合查询页面（图7）。

图7 不动产综合查询

      登记历史回溯

      每一起登记行为的细节程序都会详细记录，考虑到地块的反复流转，还会一直记录最原始的地块编码，不仅形成地块的所有历史流转链，还能随时查看任意一个流转节点的详情。

图8 登记历史回溯

      动态监管

      不动产登记信息动态监管模块，可对不动产登记信息各项监管功能，比如总监管、规范性监管、效能监管、重点监管、入库日志查询等。

      其中总监管涵盖所有监管项，包括使用年限的监管，业务逻辑性监管，登记资格监管等各项内容，确保登记信息的准确性；登记效能监管是指对各级管理者及其领导组织的勤政和能政情况进行考察和整改的行政监察。

      不动产登记信息公示系统设计

      建立统一、规范、反映不动产客观物理形态和权利状况的不动产登记信息公示系统。借鉴住建部全国住房信息系统联网的经验, 不动产登记信息公示系统整合土地、房屋、草原、林地、海域等登记信息，逐步向公众开放可以用于搜索、查询的数据信息，积极挖掘国家不动产登记信息数据库的应用渠道，提升不动产登记制度的公信力，扩大公众参与度，保障不动产财产权与市场安全、维护权利人合法权益（图9）。

      不动产登记信息应逐步实现县、市、省（直辖市）、全国联网。

 读取不动产登记的数据，根据信息公示需要从内网不动产登记数据库提取公示数据。

 提供不动产登记业务的公众信息WEB实时公示。

 可以对公示的不动产登记信息进行查询。

 可以对登记有关业务信息进行统计。

 按访问权限的不同，分别提供面向不动产登记部门和社会公众的服务信息。

图9 不动产登记信息公示系统示例